Assurance PNO copropriété : obligation légale, garanties utiles et vrais tarifs

L’assurance Propriétaire Non Occupant, la fameuse PNO, est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 pour tout propriétaire d’un logement situé en copropriété, que le bien soit loué, occupé à titre gratuit ou vacant entre deux locataires. Cette obligation est posée par l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014.

Concrètement, la loi impose seulement une garantie de responsabilité civile : un minimum vraiment minimal, qui laisse la plupart des propriétaires très mal protégés en cas de sinistre. Notre avis de courtier : cette RC de base ne suffit jamais. Nous vous expliquons pourquoi, ce que couvre une PNO complète, ce que vous devez payer en 2026 et les pièges les plus fréquents.

En bref : PNO obligatoire en copropriété (loi ALUR, article 9-1 loi 65-557). Le minimum légal ne couvre que votre responsabilité civile. Prime moyenne 60 à 180 euros par an pour une PNO complète. Primes déductibles à 100 % de vos revenus fonciers. À souscrire même quand le logement est vacant.

Ce que la loi ALUR impose depuis 2015

La loi ALUR (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a introduit une obligation nouvelle : chaque copropriétaire doit s’assurer contre les risques de responsabilité civile liés à sa qualité de copropriétaire. L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise le mécanisme : occupant ou non, vous devez souscrire une couverture RC pour les dommages que votre lot pourrait causer aux tiers ou aux parties communes.

Cette obligation s’applique à tous les lots en copropriété : appartements, garages, caves, parkings, locaux commerciaux, locaux professionnels. Peu importe que le bien soit loué, occupé à titre gratuit ou vide entre deux locataires. Elle vous suit tant que vous êtes propriétaire.

La différence copropriété / maison individuelle

Si votre bien est une maison individuelle sans lien avec une copropriété, aucune obligation d’assurance ne pèse sur vous. Vous restez pourtant exposé : un incendie qui se propage au voisin, une chute de tuile qui blesse un passant, un dégât des eaux qui inonde le sous-sol d’un tiers peuvent vous coûter des dizaines de milliers d’euros. Nous vous conseillons de conserver une assurance habitation propriétaire même hors copropriété.

À noter : dès qu’un lot appartient à une copropriété horizontale (lotissement, résidence pavillonnaire avec parties communes), l’obligation ALUR s’applique aussi. Le simple fait qu’un règlement de copropriété existe déclenche l’obligation.

Ce que couvre le strict minimum légal

Le texte n’impose qu’une seule garantie : la responsabilité civile du copropriétaire non occupant. Elle indemnise les dommages matériels et corporels que votre bien cause à autrui : voisin, locataire, syndic, personne de passage. Elle ne couvre en revanche aucun dommage subi par votre logement : ni incendie de vos murs, ni dégât des eaux dans votre appartement, ni vol du mobilier que vous laissez sur place, ni vandalisme.

PNO minimum ou PNO multirisque : notre avis de courtier

Se contenter du minimum légal revient à assurer votre voiture uniquement pour les dommages que vous causez aux autres, sans jamais indemniser vos propres réparations. Ce n’est jamais ce que nous recommandons à nos clients bailleurs, à Levallois comme à Paris.

Trois situations très concrètes montrent la limite de la RC seule. Premièrement, un dégât des eaux vient de votre logement (fuite de chauffe-eau, joint qui lâche) : la RC indemnise les voisins mais ne paie pas votre propre plafond gondolé. Deuxièmement, un incendie détruit votre appartement sans qu’aucun tiers ne soit touché : rien n’est pris en charge. Troisièmement, votre locataire résilie brutalement son contrat multirisque habitation (MRH) et un sinistre survient pendant cette période : sa MRH ne joue plus, la nôtre non plus si elle est cantonnée à la RC.

Les garanties utiles à ajouter

Une PNO dite multirisque intègre, en plus de la RC, un socle protecteur : incendie et événements assimilés, dégâts des eaux, tempête, grêle et neige, catastrophes naturelles, vol et vandalisme, bris de glace, dommages électriques. Certains contrats ajoutent des options précieuses : perte de loyer, protection juridique, recours des locataires et des voisins, indemnisation en valeur à neuf du mobilier.

PNO minimum vs PNO multirisque : ce qui change en pratique

Le tableau suivant compare ce que chaque niveau de garantie prend en charge sur un appartement en copropriété loué. Il vous permet de comprendre, sinistre par sinistre, ce que vous laissez à votre charge en optant pour le minimum légal.

Sinistre concerné	PNO minimum (RC seule)	PNO multirisque
Dégât des eaux causé au voisin du dessous	Indemnisé	Indemnisé
Dégât des eaux dans votre propre logement	Non couvert	Indemnisé (avec franchise)
Incendie détruisant votre appartement	Non couvert	Reconstruction à neuf ou vétusté déduite
Vol de votre mobilier meublé pendant une vacance locative	Non couvert	Indemnisé si option souscrite
Perte de loyer pendant les travaux post-sinistre	Non couvert	Indemnisé sur 12 à 24 mois
Défaut d’assurance du locataire lors d’un sinistre	Partiellement	Pris en charge (convention IRSI)
Vandalisme sur porte ou serrure	Non couvert	Indemnisé (avec franchise)

Attention : une PNO cantonnée à la RC ne remplace jamais la MRH du locataire. Elle ne joue qu’en complément. Si votre locataire résilie sa MRH sans vous prévenir, vous restez découvert sur vos propres murs. C’est un scénario que nous voyons régulièrement en gestion de sinistres.

Combien coûte une PNO en 2026 ?

Le tarif dépend de quatre paramètres : la surface, la localisation, le type de bien (studio, appartement, maison en copropriété horizontale) et le niveau de garantie choisi. En 2026, les fourchettes constatées sur le marché français, tous assureurs confondus, s’établissent ainsi.

Pour une PNO RC seule (le minimum ALUR), comptez entre 30 et 55 euros par an. Pour une PNO multirisque sur un studio ou un T1 en province, la prime tourne autour de 60 à 90 euros par an. Pour un T2 ou T3 en région parisienne, la fourchette monte à 100 à 180 euros annuels. Un appartement haussmannien de 90 m² à Paris intra-muros peut atteindre 220 à 300 euros par an, garanties étendues incluses.

Fiscalité : primes 100 % déductibles

Bonne nouvelle pour les bailleurs au régime réel : la prime de votre PNO est intégralement déductible de vos revenus fonciers, au titre des charges de propriété (BOI-RFPI-BASE-20-60, Bulletin officiel des Finances Publiques). Concrètement, une prime de 180 euros vous coûte environ 100 euros après déduction si votre tranche marginale d’imposition est à 30 % et hors prélèvements sociaux. Pour un investisseur locatif, souscrire une PNO complète ne pèse presque rien.

Cas concret : un T3 loué à Paris 15e

Prenons un exemple que nous rencontrons souvent en cabinet : un T3 de 62 m² dans le 15e arrondissement de Paris, loué 1 780 euros charges comprises, propriétaire imposé à la tranche marginale de 41 %. La prime annuelle d’une PNO multirisque avec garantie perte de loyer 24 mois et protection juridique s’établit à 195 euros TTC.

Un dégât des eaux survient : l’appartement doit être séché puis repeint, remise en état des sols. Coût total : 8 400 euros de travaux, 3 mois d’inhabitabilité, soit 5 340 euros de loyers perdus. La PNO indemnise l’ensemble hors franchise de 250 euros, soit 13 490 euros pris en charge. Sur l’année, l’écart entre le coût de la prime (115 euros après déduction fiscale) et la charge évitée dépasse 13 000 euros. Voilà pourquoi nous ne conseillons jamais la version cantonnée à la RC.

Les pièges les plus fréquents en gestion de PNO

Trois erreurs reviennent presque à chaque dossier de sinistre que nous récupérons. Elles coûtent cher aux propriétaires qui les commettent.

Résilier entre deux locataires

Beaucoup de bailleurs coupent leur PNO quand le locataire quitte les lieux, en pensant que la MRH du prochain preneur suffira. Grave erreur : pendant la vacance, personne n’assure vos murs. Un dégât des eaux ou un vol : vous découvrez qu’aucun contrat n’est actif. Notre conseil : garder la PNO en continu, quitte à ajouter une clause de changement de locataire pour ajuster la couverture selon la situation.

Dépasser la durée de vacance tolérée

La plupart des contrats fixent une vacance maximale acceptée : souvent 60 ou 90 jours consécutifs. Au-delà, l’assureur doit être prévenu, faute de quoi les garanties peuvent être réduites, voire suspendues. Ce point est particulièrement délicat quand le logement est laissé vide pendant les vacances d’été ou entre deux baux. Pour un bien en location saisonnière ou une résidence secondaire transformée en location, ce point est capital.

Confondre PNO et MRH du locataire

La MRH souscrite par votre locataire couvre ses risques locatifs (sa responsabilité vis-à-vis de vous et des voisins) et son mobilier. Elle ne couvre pas les murs de l’appartement en cas de sinistre non imputable au locataire. Un feu de cheminée, un dégât venu du toit ou du logement voisin ne relèvent jamais de sa MRH. Seule votre PNO paiera vos propres réparations.

Que se passe-t-il si vous ne souscrivez pas ?

La loi ALUR n’a pas prévu de sanction pénale directe contre le copropriétaire non assuré. Vous ne risquez ni amende automatique, ni retrait de titre de propriété. En revanche, deux conséquences très concrètes vous attendent.

Premièrement, le syndic peut, à l’assemblée générale, souscrire un contrat d’office à votre place et vous en refacturer la prime, souvent bien plus chère que si vous aviez choisi vous-même. Deuxièmement, en cas de sinistre, vous devrez indemniser vos voisins sur vos deniers personnels : plusieurs milliers d’euros pour un dégât des eaux banal, plusieurs dizaines de milliers pour un incendie qui se propage. Sans oublier votre propre logement à remettre en état, si vous n’aviez souscrit ni RC seule ni multirisque.

Le recours au Bureau Central de Tarification

Un assureur vous refuse de vous couvrir malgré votre obligation ? Vous pouvez saisir le Bureau Central de Tarification (BCT). Cet organisme fixe alors un montant de prime et impose à l’assureur de vous garantir au moins pour la RC obligatoire. La procédure prend trois à six mois. Elle ne concerne que les cas de refus caractérisés, pas les propriétaires qui simplement trouvent le tarif trop élevé.

FAQ : vos questions les plus fréquentes sur la PNO

Quelle est l’obligation exacte du propriétaire non occupant ?

Souscrire au minimum une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages que votre lot en copropriété pourrait causer à des tiers ou aux parties communes. C’est l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR. Notre recommandation : aller au-delà de ce minimum avec une PNO multirisque.

Depuis quand la PNO est-elle obligatoire ?

Depuis le 1er janvier 2015, date d’entrée en vigueur des dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014 relatives à l’obligation d’assurance des copropriétaires.

La PNO est-elle obligatoire pour un garage ou une cave en copropriété ?

Oui, tant que le lot appartient juridiquement à une copropriété. Même un simple emplacement de parking loué en indépendance doit être couvert par une RC de copropriétaire non occupant. Les primes correspondantes sont modestes, entre 15 et 40 euros par an.

La PNO est-elle obligatoire pour un local commercial ?

Oui si le local est en copropriété. L’obligation ALUR s’applique à tous les copropriétaires, quelle que soit la destination du lot. Pour un local loué à un exploitant, nous recommandons toujours une PNO enrichie de garanties spécifiques : pertes financières, recours du bailleur, dommages aux embellissements. Nos courtiers négocient ces contrats sur mesure pour les murs de bureaux ou locaux professionnels.

Que change la copropriété en 2026 pour l’assurance PNO ?

Aucune réforme majeure de l’article 9-1 en 2026. Les évolutions concernent surtout les carnets d’information du logement et les diagnostics de performance énergétique. Côté PNO, la vigilance porte sur la révision annuelle des franchises et des plafonds : la moyenne des franchises multirisques est passée de 200 à 280 euros entre 2024 et 2026, sous l’effet de la sinistralité climatique.

La PNO couvre-t-elle un cambriolage chez le locataire ?

Non pour le mobilier du locataire, qui relève de sa MRH. Oui pour votre mobilier meublé si l’option vol est souscrite. Oui également pour les dégradations d’ouvrages fixes (portes forcées, serrures, fenêtres). Ce point rejoint notre guide sur l’indemnisation en cas de cambriolage.

Faut-il une PNO pour un bien loué sur Airbnb ?

Oui. Il faut même une PNO adaptée à la location courte durée. La MRH ne suffit jamais. Beaucoup de contrats PNO standard excluent la location saisonnière. Nous détaillons ce point dans notre article dédié à la location Airbnb et assurance habitation.

Notre accompagnement au cabinet Allègre

Chaque contrat PNO cache des différences importantes : plafonds d’indemnisation, exclusions de vacance locative, franchises variables selon les sinistres, garanties perte de loyer très hétérogènes. Nos courtiers à Levallois et Paris 9e comparent chaque année les offres de vingt compagnies pour nos clients bailleurs. En quinze minutes de diagnostic, nous chiffrons votre risque et vous proposons deux ou trois contrats calibrés sur votre situation. Prenez rendez-vous en cabinet ou en visioconférence pour un audit sans engagement.